Giới phân tích “đau đầu” vì giá đất ở Việt Nam

12/03/2019

Do giá trị thị trường của quỹ đất tương đối khó để xác định (đặc biệt là ở những khu vực chỉ có một vài giao dịch được ghi nhận), hầu hết các chuyên viên phân tích đều định giá quỹ đất khi dự án chưa được thực hiện (cũng là phần lớn quỹ đất của công ty trong nhiều trường hợp) theo giá trị sổ sách hay chi phí mua trước đây. Điều này dẫn đến việc đánh giá không đúng các doanh nghiệp có quỹ đất rộng và mua cách đây rất lâu.

 

Sự thắt chặt chính sách có thể tạo cơ hội cho nhà đầu tư dài hạn

 

Giám đốc phân tích của Công ty chứng khoán VNDirect – ông Anirban Lahiri vừa công bố báo cáo thể hiện góc nhìn với cổ phiếu ngành bất động sản (BĐS) ở Việt Nam.

 

Theo vị chuyên gia, với sự thắt chặt trong quy trình phê duyệt giấy phép đối với các dự án BĐS tại Việt Nam, nguồn cung đang gặp nhiều trở ngại. Hầu hết các doanh nghiệp phát triển BĐS đều không hoàn thành kế hoạch mở bán đề ra cho năm 2018 do việc cấp quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng bị trì hoãn.

 

Tuy nhiên, VNDirect cho rằng, trong bối cảnh lãi suất tăng chậm lại (mặc dù lạm phát vẫn có xu hướng gia tăng trở lại) và nhu cầu nhà ở thực tế vẫn ở mức cao, đợt điều chỉnh gần đây của các cổ phiếu BĐS do sự thắt chặt chính sách có thể tạo cơ hội cho các nhà đầu tư dài hạn.

 

 

Chưa có giải pháp khắc phục nhược điểm của phương pháp định giá theo giá trị sổ sách đối với các doanh nghiệp BĐS tại Việt Nam

 

Ông Lahiri đánh giá, việc so sánh các cổ phiếu BĐS của Việt Nam với các doanh nghiệp trong khu vực (hoặc thậm chí là với nhau) dựa trên chỉ số giá thị trường/giá trị sổ sách (P/B) không mang lại nhiều ý nghĩa dù nó khá phổ biến ở Việt Nam. Thực tế là giá trị sổ sách của các doanh nghiệp BĐS ở Việt Nam là một chỉ số rất hạn chế để phản ánh triển vọng lợi nhuận trong tương lai.

 

Theo Chuẩn mực Kế toán Việt Nam, các nhà phát triển BĐS không đánh giá lại hàng tồn kho hay quỹ đất và ở một nước phát triển nhanh với giá đất tăng cao như Việt Nam, mục tài sản trong bảng cân đối kế toán bị đánh giá thấp hơn nhiều so với giá trị thị trường cũng như tiềm năng tạo dòng tiền của quỹ đất – điều này đặc biệt đúng với các doanh nghiệp có quỹ đất được mua với giá rất thấp (ví dụ như vụ Nhà Khang Điền mua lạ Đầu tư xây dựng Bình Chánh với quỹ đất có giá mua rất thấp vì khi đó khu vực phía Tây của TPHCM không được doanh nghiệp BĐS nào quan tâm).

 

Tất nhiên đây không hoàn toàn là một lợi thế lớn đối với các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất mua từ trước đây – phí cấp quyền sử dụng đất đang được điều chỉnh lại để phản ánh giá trị thị trường của quỹ đất tại thời điểm xây dựng, nhưng các dự án với quỹ đất mua lại giá rẻ vẫn có biên lợi nhuận rất cao so với quỹ đất mua gần đây (do quyền sử dụng đất thường chỉ chiếm 20-30% chi phí phát triển).

 

So sánh cổ phiếu bất động sản bằng cách nào?

 

Do giá trị thị trường của quỹ đất tương đối khó để xác định (đặc biệt là ở những khu vực chỉ có một vài giao dịch được ghi nhận), hầu hết các chuyên viên phân tích đều định giá quỹ đất khi dự án chưa được thực hiện (cũng là phần lớn quỹ đất của công ty trong nhiều trường hợp) theo giá trị sổ sách hay chi phí mua trước đây. Điều này dẫn đến việc đánh giá không đúng các doanh nghiệp có quỹ đất rộng và mua cách đây rất lâu. Trong khi các dự án trên quỹ đất giá rẻ lẽ ra phải tạo biên lợi nhuận cao hơn khi ghi nhận dòng tiền.

 

Mặc dù vẫn chưa có giải pháp khắc phục nhược điểm của phương pháp định giá theo giá trị sổ sách đối với các doanh nghiệp BĐS tại Việt Nam, VNDirect cho rằng việc sử dụng quy mô quỹ đất (thay vì chi phí mua ban đầu) để so sánh các doanh nghiệp BĐS tương đối hợp lý ở mức độ nhất định.

 

Tất nhiên, “số lượng” và “chất lượng” là hai tiêu chí khác biệt, do đó các doanh nghiệp sở hữu nhiều đất ở khu vực trung tâm hơn thì xứng đáng có định giá cao hơn. Song theo quan điểm của VNDirect, công ty này vẫn sử dụng phương pháp hệ số Giá trị doanh nghiệp (EV- Enterprise value)/Diện tích quỹ đất để so sánh các doanh nghiệp.

 

Một chỉ số khác phù hợp cho việc so sánh trong bối cảnh việc mở bán dự án gặp trở ngại do những nút thắt trong quy định đã đề cập trước đó là tổng doanh thu chưa thực hiện (giá trị bán hàng chưa ghi nhận) – ví dụ: giá trị các hợp đồng trong những lần mở bán trước đây nhưng chưa được ghi nhận trong kết quả kinh doanh.

 

Thời gian bàn giao (ghi nhận doanh thu) vẫn bị ảnh hưởng bởi sự thay đổi quy định (trì hoãn cấp giấy phép xây dựng), tuy nhiên với cách tính này, VNDriect cho rằng, có thể loại bỏ một ẩn số lớn, đó là thời gian cấp phép quyền sử dụng đất, theo đó, có thể đưa một số cổ phiếu BĐS lên bàn cân để tìm ra những cái tên sáng giá nhất.

 

Theo Dân trí

TP.HCM: Văn phòng cho thuê – mua sẽ thu hút khách ngoại

Nhu cầu thuê, mua văn phòng sẽ gia tăng khi nhà đầu tư nước ngoài đổ bộ vào Việt Nam cụ thể là TP.HCM ngày càng nhiều để mở rộng đầu tư, kinh doanh.     Thống kê từ Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ...

Tài chính bất động sản

Ông Nguyễn Trần Nam: Doanh nghiệp lo ‘lỗ chồng lỗ’ vì quy định khống chế lãi vay 20% TP.HCM công bố hàng loạt “đại gia” bất động sản nợ hàng trăm tỷ đồng tiền thuế Khoảng 70% tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu của ngân hàng là bất động sản Dòng vốn tỷ USD rầm rộ đổ vào bất động sản Long An Dòng vốn tín dụng ngân hàng, FDI sẽ có tác động như thế nào đến thị trường BĐS năm 2019? Tín dụng là “điểm nghẽn” của thị trường bất động sản năm 2019? Gần 6 tỷ USD vốn ngoại đổ vào bất động sản trong 10 tháng Quý 3/2018, Tập đoàn CEO đạt hơn 87 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế tăng trưởng trên 51% VinHomes đạt 15.100 tỷ đồng LNTT trong 9 tháng, gấp 5 lần cùng kỳ Nhà Khang Điền (KDH): Lãi ròng 9 tháng tăng nhẹ lên 404 tỷ đồng Tập đoàn xây dựng Hoà Bình (HBC): 9 tháng lãi ròng giảm hơn 21% về 508 tỷ đồng “Dư nợ tín dụng bất động sản và chứng khoán vẫn chiếm tỷ trọng thấp” Tăng đầu tư thu lãi, Ricons thực hiện 88% chỉ tiêu lãi ròng sau 9 tháng Bất động sản miền Trung vốn 130 tỷ sắp lên sàn HoSE, giá tham chiếu 12.000 đồng/cp Đặt mục tiêu cao trước kế hoạch lên sàn , Samland lại giảm đến 29% lãi ròng sau 9 tháng